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Nun ist es soweit: Die Novelle zum Wohnungseigentumsgesetz wird mit 1.1.2022 bzw. 1.7.2022 in Kraft treten.

 

Was sind die groben Eckpunkte für Eigentümer?

 

Erleichterte Änderungen am Wohnungseigentumsobjekt

Der §16 regelt was ein Wohnungseigentümer am oder in seinem Objekt verändern darf. In den allermeisten Fällen musste bisher die Zustimmung aller anderen Eigentümer eingeholt werden. Sei es eine Markise, Sonnenschutz, Behindertengerechten Umbau oder die E-Ladestation.

Im Gesetz gibt es nun für einige definierte Änderungen die Möglichkeit der sogenannten Zustimmungsfiktion. Der Eigentümer verständigt sämtliche Miteigentümer (kein Hausanschlag) über die zu beabsichtigte Massnahme. Sollte binnen 2 Monate von den  Miteigentümern kein Widerspruch kommen, so wird von einer Zustimmung zur Massnahme ausgegangen. Eine Nichtäusserung ist somit als Zustimmung zu betrachten! Bisher galt eine Nichtäusserung als Widerspruch.

 

Die Zustimmungsfiktion gilt nur für folgende privilegierte Änderungen:

• Behindertengerechte Ausgestaltung des Wohnungseigentumsobjekts
• Die Anbringung einer Vorrichtung zum Langsamladen eines elektrisch betriebenes Fahrzeuges
• Photovoltaikanlage (nur bei Einzelgebäude- oder Reihenhausanlagen)
• Einbau einbruchsicherer Türen
• Vorrichtung zur Beschattung (Rolladen, Markise) des Wohnungseigentumsobjektes - sofern sich diese harmonisch in das äußere Erscheinungsbild des Hauses einfügt

 

Sämtliche Mehrkosten, Wartungen und Instandhaltungen aus diesen Massnahmen hat der Wohnungseigentümer zu übernehmen und sind nicht von der Gemeinschaft zu tragen.

 

E-Ladestation

In der Novelle ist nun geregelt, dass eine Vorrichtung zum Langsamladen (3,7kW bzw. 5,5kW als 3-Phasenstecker) mittels Zustimmungsfiktion erleichterte Durchführung erlaubt.

Da die elektrischen Zuleitungen irgendwann auch an der Kapazitätsgrenze sind aber der Umstieg auf Elektromobilität vorangetrieben werden soll, wurde im §16 (8) eine Unterlassungsanspruch von Einzelanlagen normiert. Die Wohnungseigentümer können mittels Beschluss die Unterlassung der Einzel Ladestation verlangen, sofern die elektrische Energie durch eine Gemeinschaftsladestation besser genützt werden kann. Das ist jedoch erst 5 Jahre nach Errichtung der Einzelladestation möglich.

 

Erleichterte Willensbildung

Zukünftig können auch Mehrheitsbeschlüsse gefasst werden, wenn 2/3 der abgegebenen Stimmen der Massnahme zustimmen und diese 2/3 zumindest 1/3 der gesamten Nutzwerte bilden. 

Bisher mussten mindestens 50% der gesamten Nutzwerte zustimmen.

 

Auskunftspflicht Verwalter

Zukünftig darf der Verwalter für berechtigte Interessen anderen Wohnungseigentümer (zb für eine Beschlussfassung) die Zustelladresse der Miteigentümer mitteilen. Die E-Mailadresse darf nur mit Zustimmung der anderen Miteigentümer weitergegeben werden. 

Eine Untersagung ist nur bei gleichzeitiger alternativen Bekanntgabe einer inländischen Zustelladresse oder E-Mailadresse möglich.

 

Befugnisse Kreditfinanzierung

Der Verwalter kann zukünftig bei Krediten für grössere Sanierung- und Instandhaltungsarbeiten dem Eigentümer den direkt auf Ihn anfallenden Kreditanteil zur unmittelbaren Zahlung ermöglichen. Die Aufwendungen der Kreditfinanzierung haben in diesem Fall die restlichen Wohnungseigentümer zu tragen

 

Mindestdotierung Rücklage

Die Rücklage ist ab 1.7.2022 mit mindestens 90 cent pro m2 Nutzfläche je selbständigem Wohnungseigentumsobjekt (somit auch im Regelfall PKW Stellplätze) pro Monat vorzuschreiben. Dieser Betrag ist jedem Wohnungseigentümer über den auf Ihn anfallenden Nutzwertanteil zuzuschlagen.

Ein Abgehen von dieser Regelung ist nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich:

• Besonderes Ausmaß der Höhe der Rücklage
• Kürzlich zurückliegende durchgreifende Sanierung
• Neuerrichtung des Gebäudes
• Übernahme der Instandhaltungspflicht gem. §28 bei Einzel- oder Reihenhausanlagen

Dieser Betrag ist alle 2 Jahre nach dem VPI 2020 mit Indexwert Juni zu erhöhen.

 

Link zur Regierungsvorlage mit Gesetzestext, Erläuterungen und Textgegenüberstellungen